¿Tienes pensado adquirir una vivienda y te preocupa que determinado anexo o cerramiento esté fuera de la legalidad urbanística?
- ¿Tienes pensado adquirir una vivienda y te preocupa que determinado anexo o cerramiento esté fuera de la legalidad urbanística? - 16 marzo, 2023
- ¿Puedo reclamar una indemnización si sufro un accidente en transporte público? - 18 enero, 2023
- La sanción a un particular por difundir imágenes por WhatsApp - 5 junio, 2018
En numerosas ocasiones cuando nos interesamos en adquirir una vivienda o inmueble en general, nos podría preocupar el hecho de que determinado cerramiento o anexo, construido con posterioridad a las estructuras originales que han estado amparadas con la correspondiente licencia, se encuentren fuera de la legalidad urbanística.
Y es que; una vez adquirido el inmueble, es lícito preguntarnos ¿podría la Administración obligarme en un futuro a desmontar dicho cerramiento o demoler la obra?
Sobre este particular debemos tener presente que desde una perspectiva urbanística, uno de los atributos más destacados que otorga el derecho a la propiedad es; lógicamente el llamado derecho a edificar; derecho este que si bien tiene protección constitucional, esta sujeto a un conjunto de limitaciones que el legislador ha establecido para regular su ejercicio en pro del bien común y de otros intereses en juego.
Así, como norma general tenemos que la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, viene a regular en sus aspectos más esenciales el ejercicio de ese derecho a edificar; estableciendo para ello un conjunto de obligaciones y responsabilidades para cada uno de los agentes que intervienen en el proceso de ejecución de una obra. Obligaciones estas que; lógicamente, son complementadas con las Leyes Autonómicas del Suelo y demás normativa de rango sub-legal.
Siendo del todo claro que un eventual incumplimiento de estas limitaciones establecidas legalmente, deberá conllevar la correspondiente sanción de la Administración competente de cara a corregir o rectificar la situación jurídica infringida. Sanciones estas que pueden ir desde una sanción pecuniaria hasta la ordenación de la demolición de la obra.
Pero en este tipo de situaciones, también entra en juego el principio de seguridad jurídica; principio este que ha permitido al legislador establecer una limitación temporal a la eficacia procesal de estas medidas pues; las acciones que pueda emprender la Administración se encuentran sometidas a un plazo de prescripción desde la culminación de la obra en cuestión que podría oscilar entre unos 4 o 5 años, dependiendo del caso en concreto.
Es decir; si podemos demostrar ante la Administración que instruye el procedimiento sancionatorio que la obra tiene más de los años que establece la norma para que opere la prescripción, esta se verá compelida a archivar el procedimiento pues no podrá emprender acción alguna. En consecuencia, es de suma importancia que se dispongan de pruebas fehacientes al respecto; no siendo suficiente pruebas circunstanciales o indiciarias como podría ser el propio contrato de compraventa, etc.
Sin embargo, con la prescripción de la acción no podemos pretender que se ha legalizado per se la obra ilegal o el uso ilegítimo del inmueble en cuestión; pues desde la perspectiva fáctica se mantienen al margen de la Ley; lo que sucede es que; insistimos, ya la Administración no puede emprender acción alguna para reestablecer el orden urbanístico.
¿Esto quiere decir que si realizo alguna refacción u pequeña obra en el inmueble se interrumpe la prescripción y la Administración puede ahora si ejercer su potestad sancionatoria? No, según ha sido ratificado por constante jurisprudencia, los propietarios podrán realizar pequeñas obras de mantenimiento de las instalaciones; siempre y cuando, estas no supongan cambios estructurales de la misma pues en ese caso, sí que se rehabilitaría la posibilidad de que la Administración imponga la sanción correspondiente.
Así; por ejemplo, debemos tener especial cuidado si en un determinado momento luego de verificarse tal prescripción, decidimos instalar paneles solares sobre el techo del anexo u obra en cuestión, pues esto puede entenderse como una ampliación de la misma y, podría dar lugar a la sanción administrativa correspondiente ya que se le rehabilitaría a la Administración el ejercicio de sus acciones para restablecer el orden urbanístico.
En definitiva, si bien nos podría preocupar que nuestra vivienda pueda tener alguna estructura fuera de la legalidad urbanística; también debemos ser conscientes de que el principio de seguridad jurídica nos permite que la Administración no ordene su demolición, pero siempre y cuando tengamos pruebas contundentes de que la obra en cuestión tiene más de 5 años (dependiendo del caso) y que; no ha sido sometida alguna ampliación o cambio estructural.