Guía sobre la solicitud de moratorias (crédito y alquiler) para hacer frente al impacto económico del COVID-19 (Parte 2)
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Medidas que afectan al alquiler
En el Real Decreto Ley 11/2008, de 31 de marzo, se incluyeron una serie de medidas de ayuda para los arrendatarios que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica a causa de la emergencia sanitaria del COVID 19.
Como indicamos al inicio, en este artículo nos vamos a centrar en los arrendamientos de vivienda, que son los abordados por el RDL pero si tenéis cualquier duda sobre respecto al arrendamiento de un local os podéis poner en contacto con nosotros.
¿Quien puede solicitar las medidas de protección previstas en el RDL?
Las medidas están destinadas a aquellos arrendatarios que se encuentre en una situación de “vulnerabilidad económica” al cumplir una serie de presupuestos cumulativos que son muy similares a los de la moratoria hipotecaria y que vienen recogidos en el artículo 5 del RDL.
Estos requisitos son los siguientes:
1- Que el obligado al pago de la renta, pase a estar en situación de desempleo o de ERTE, en caso de ser empresario profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos.
2- Que la anterior circunstancia provoque que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud, el límite de 3 veces el IPREM mensual. (esto es 1.613,52 euros) este límite se incrementa en caso de tener hijos o personas mayores de 65 años a cargo, hasta en 0,1% del IPREM. Los límites también varían en caso de discapacidad física o sensorial, puedes consultarlo en el artículo 5 del RDL 11/2020.
A modo de ejemplo, los ingresos de una unidad familiar con dos hijos no puede ser superior a 1.721,09 euros.
3- Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos (luz, agua, gas, comunidad, servicios de telecomunicación fijo y móvil etc), resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
A modo de ejemplo, si los ingresos de la unidad familiar son de 1.700 euros, la renta más los gastos tienen que ser superior a 595 euros.
Por último, aún cumpliendo con esos requisitos no se podrán acoger a las medidas aquellos arrendatarios que tengan en propiedad o usufructo alguna otra vivienda en España, salvo que acredite que no puede disponer de la misma por causas ajenas a su voluntad (separación, divorcio, imposibilidad de acceder a la misma por razón de discapacidad, herencia etc).
En este sentido, aquellos deudores de préstamos hipotecarios multidivisa que tengan una vivienda en propiedad, pero que la tengan a su vez alquilada, podrán solicitar las medidas de protección en su condición de arrendatarios toda vez que aun teniendo una vivienda en propiedad, está a su vez alquilada y no pueden disponer la misma.
¿Qué efecto tienen las medidas en el alquiler?
Como veremos en este apartado, el estar en una situación de “vulnerabilidad económica”, afectará a los desahucios y lanzamientos, al régimen de prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como a la moratoria, condonación parcial o financiación para el pago de la renta dependiendo de quién sea el arrendador.
En cuanto a los procedimientos judiciales, se suspenden los desahucios y los lanzamientos cuando no haya alternativa habitacional durante un plazo de 6 meses, según recoge el primer artículo del RDL.
Por otro lado, los contratos cuya prórroga prevista en los art 9 y 10 de la LAU finalicen tras la entrada en vigor del RDL, se prorrogarán durante 6 meses a petición del arrendatario.
No obstante, se requiere de la aceptación por parte del arrendador, por lo que en realidad es una medida que carece en la práctica carece de virtualidad porque requiere de la aceptación por parte del arrendador.
Respecto al pago de la renta, hay que atender a quién es nuestro arrendador, ya que el RDL distingue entre “gran tenedor” (cuando el arrendador tiene más de 10 inmuebles destinados al alquiler, o se trata de una empresa o entidad pública de vivienda) o un arrendador que tenga menos de 10 inmuebles arrendados.
En caso de que nuestro arrendador sea un “gran tenedor” el arrendatario puede solicitar hasta el 2 de mayo el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.
En caso de que no haya acuerdo, el arrendador (a su elección) deberá aplicar obligatoriamente una de las dos siguientes medidas:
– Reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma.
-Moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma.
En ambos casos se aplicará también a las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad económica con un máximo de 4 meses.
En el caso de la moratoria, el arrendatario deberá devolver las mensualidades atrasadas de forma fraccionada en los siguientes tres años sin intereses.
Es decir, en caso de que el arrendador sea un gran tenedor y no llegue a un acuerdo con el arrendatario, el arrendador deberá obligatoriamente optar o por condonación del 50% de la renta o por el aplazamiento.
En caso de que nuestro arrendador no tenga la condición de gran tenedor, es decir, si tu casero tiene menos de 10 inmuebles en propiedad, ambas partes deberán intentar llegar a un acuerdo.
En caso de que no haya un acuerdo, el arrendatario está obligado al pago de la renta, si bien podrá acceder a financiación bancaria con avales del Estado, tal y como consta en el artículo 9 del Real Decreto Ley.
Estos préstamos deberán estar destinados al pago de la renta y cubre el importe máximo de 6 mensualidades.
En caso de que el arrendatario no pueda devolver el préstamo, tendrá que responder el Estado como avalista y en todo caso se prevé un plan de ayudas al alquiler en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.
Si tienes cualquier duda respecto a los nuevas medidas impulsadas por el Gobierno y cómo te pueden afectar no dudes en poner en contacto con nosotros.
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