obras arrendamiento

Problemática en materia de arrendamientos sobre quién es el encargado de realizar durante la vigencia de un contrato, las obras de reparación y acondicionamiento del inmueble

En el presente artículo vamos a analizar una cuestión que es motivo de numerosas consultas en los despachos de abogados siendo, en el caso de los arrendamientos de inmueble y/o locales, cuáles son las obras y reparaciones que se pueden realizar durante su vigencia y sobre todo, quien debe de asumir su acometimiento y consiguiente pago.

Y para ello, y como es costumbre, habrá que estar en primer lugar, a lo pactado en el propio contrato, y en su defecto, a lo dispuesto en los arts. 21 a 24 de la Ley de Arrendamiento Urbanos (en adelante la LAU), en los que se distingue cinco tipos de obras:

  • Las de conservación (art 21 LAU), siendo aquellas que necesita el inmueble para garantizar las condiciones mínimas de habitabilidad, como puede ser, por ejemplo, el arreglo de una gotera, las cuales tendrán que ser realizadas por el arrendador, SALVO que dichos desperfectos sean debido al mal uso del inmueble por parte del arrendatario, en cuyo caso será este último, el que haya frente a su arreglo.

 

  • Las pequeñas reparaciones derivadas del uso y/o desgaste normal del inmueble, como es el cambio de unas cortinas, y que según el apartado 4 del art 21 de la LAU, tienen que ser asumidas por el arrendatario.

 

  • Las obras de mejora recogidas en el art 22 de la LAU, siendo aquellas que como su propio nombre indican, aumentan el valor del inmueble, (ejemplo de ello es instalar una piscina en una vivienda unifamiliar), y que al igual que las de conservación, las tiene que afrontar el arrendador.

 

  • Reformas a efectuar por el inquilino, reguladas en el art 23 de la LAU y que permite al arrendatario realizar obras en el inmueble, siempre y cuando se cumplan dos requisitos; el primero, que haya un previo consentimiento por escrito del arrendador y el segundo, que no modifiquen la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución de su estabilidad o seguridad. Obras cuyo coste no se podrá repercutir al arrendador y que una vez el arrendamiento finalice, quedarán en beneficio de la finca.

  • Y por último, las obras para adaptar el inmueble a la condición de minusválido del arrendatario o persona que convive en el inmueble, derecho del arrendatario que se reconoce en el art 24 de la LAU.

Pues bien, y siguiendo nuestra propia experiencia profesional, los arreglos en los que surgen más problemas a la hora de dilucidar quien es el encargado de hacer frente a las mismas, son los relativos a las pequeñas reparaciones recogidas en el art 21.4 LAU y no solo por lo amplio del propio concepto, sino también por la escueta redacción del citado artículo. De ahí que hayan tenido que ser la doctrina y la jurisprudencia los que a lo largo del tiempo lo han ido aclarando, definiéndola la mayoría de las Audiencias Provinciales como: “las derivadas del desgaste del uso ordinario, sobre los elementos que no tengan el carácter de estructura o afecten a elementos fijos, como las paredes o muros de cerramiento”

Ante lo cual, dicha definición es sumamente esclarecedora, puesto que basta ver donde está el desperfecto para saber quién lo tiene que arreglar si el arrendador o el arrendatario, ya que, si el mismo se encuentra en la estructura de la vivienda tales como techos, suelos, paredes, será el propietario el encargado de su reforma, mientras que si se localiza en elementos de uso diario como son los grifos, persianas, cerraduras, espejos, cisternas etc, su reparación correrá a cargo del inquilino.

Sin embargo, estamos ante una cuestión que en numerosas ocasiones acaban en los Tribunales, de ahí que nuestro consejo para evitar en la medida de lo posible dichos conflictos, es que no solo el futuro arrendatario revise todos los elementos de la vivienda, comprobando que este todo en perfecto estado, sino también adjuntar al contrato de arrendamiento, un anexo en el que se recoja el estado de la vivienda, así como la existencia de posibles desperfectos y con lo que poder demostrar cuál era el estado del inmueble en el momento en el que se suscribió el contrato de arrendamiento.

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