La nueva ley hipotecaria, a debate

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Los momentos más duros de la crisis financiera en España destaparon a la fuerza las debilidades de la industria hipotecaria. La nueva Ley Hipotecaria nació con la idea de subsanar los deberes pendientes, pero no está terminando de encajar entre los expertos y esa es la idea que transmitieron en la última mesa de debate del Foro Nueva Ley Hipotecaria, organizado por la revista INVERSIÓN & finanzas.com, que se celebró bajo el nombre de Implicaciones de la nueva Ley para el mercado de la vivienda.

Patricia Gabeiras Vázquez, abogada y socia directora de Gabeiras & Asociados, criticó duramente la normativa insistiendo en sus carencias. En su opinión, en teoría se quiere transmitir que se van a incrementar las garantías de los consumidores, pero “en la práctica está vacía de contenido”, insistió. La abogada defendió que para que algo sea transparente debe informar del comportamiento futuro del producto y esa información debe ser equilibrada, es decir, que tanto clientes como bancos tengan la misma información. “Si no se da la información el préstamo es abusivo”, sentenció.

Y, aunque es cierto que La Ley Hipotecaria contempla una serie de escenarios, a su juicio serán insuficientes puesto que no basta con informar al cliente de los riesgos, sino también de cuantificarlos, es decir, de ponerlos en valor. Gabeiras hizo referencia a los riesgos de cada producto hipotecario: «Por ejemplo, en una hipoteca multidivisa el principal riesgo sería el tipo de cambio; en una hipoteca a tipo variable, el riesgo estaría en la curva de tipos y en una a tipo fijo, la cláusula de compensación por riesgo del tipo de interés», insistió.

En cambio, Jordi Paniello, presidente de la Asociación Profesional Colegial de Asesores de Inversión, Financiación y Peritos Judiciales, defendió que el principal problema que tienen los clientes hipotecarios es que adolecen de cultura financiera. “La operación más importante que firman es la hipoteca y no se han asesorado suficiente”. En su opinión, Paniello defendió que es imposible cuantificar los escenarios
 porque la economía es algo que a veces resulta imprevisible, aunque Gabeiras 
le replicó que sí se manejan ciertas previsiones económicas y esas hay que trasladarlas al cliente. Gabeiras insistió en que esta cultura financiera también debe aplicarse 
al empleado bancario
 puesto que “cuando te informan de los escenarios están introduciendo variables que convierten a es
tos créditos hipotecarios en productos derivados”.

Por su parte, Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario y expresidente de la Caja de Ahorros de Granada, quiso centrar el debate no tanto en las condiciones de la hipoteca, sino en el esfuerzo que supone para la unidad familiar y recordó el caso reciente de un político “que ha firmado una hipoteca por encima de las recomendaciones del Banco de España, con una vida laboral que puede resultar llena de altibajos y nos centramos en detalles sin importancia”. En cuanto a si la nueva ley endurecerá o no las condiciones para conceder las hipotecas, Ferran Font, director de estudios de pisos.com, añadió que otro debate se debería centrar en las condiciones salariales de los clientes, con escasa capacidad de ahorro y pocas perspectivas de acceder a una vivienda. Explicó que “si hacemos más difícil el acceso al crédito como consecuencia de la Ley Hipotecaria, esta 
demanda no podrá acceder”.
 Font recordó
 que en algunos
 casos, ese esfuerzo llega hasta el
 60 por ciento del
salario. No obstante, esta situación obliga a muchos hipotecados a tomar decisiones drásticas, explicó Font, como alquilar habitaciones, que eleva el precio de los alquileres y que no obedece a una operación especulativa. Rodríguez señaló a la reforma laboral como la clave para que se haya producido una devaluación interna vía salarios.

Las estadísticas de vivienda vuelven a reflejar un incremento de las operaciones y del precio. Y se lanzó la pregunta si se va a repetir la burbuja inmobiliaria. Julio Rodríguez reflexionó sobre ello señalando que se está haciendo mucho hincapié en negar que se vaya a repetir la historia “y esto me hace sospechar”, sentenció en el encuentro. Por su parte, Gabeiras indicó durante su intervención que se puede estar gestando una burbuja y la duda es si se puede extender o no a otros países de la zona euro. Font, como experto in- mobiliario, señaló que la situación actual podría ser de preburbuja en algunas zonas pero con muchas diferencias, ya que el ritmo de venta de viviendas para este año podría ser de 550.000-600.000, lejos de las cifras de 2007. Font recordó que la vivienda suele ser cíclica y, que en el momento actual, “el precio de la vivienda crece al 3,5 por ciento, cifras similares a lo que lo hacen los precios y los salarios” y una situación distinta a la que ocurrió antes del estallido cuando la vivienda “crecía por encima del 10 por ciento”. Durante su intervención indicó que existen dos velocidades, con zonas de Madrid y Barcelona ya recuperadas y otras no y vaticinó que para el año 2020-2021 podría haber un nuevo ciclo bajista en el precio de la vivienda.

Para Jordi Paniello, una de las consecuencias de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria es que se producirá la consolidación de una nueva profesión, la de los asesores, que pasará a estar reconocido y regulado con garantías. “Y evitará el intrusismo”, destacó. Y volvió a recordar la buena situación en la que se encuentra el mercado de vivienda actual, y la nueva normativa no frenará el momentum actual, ya que más del 60 por ciento de las nuevas operaciones de compraventa se realizan mediante la suscripción de préstamos hipotecarios. “Como mucho habrá un periodo inicial de transición en el que la banca se deberá adaptar a la nueva normativa”, pero sin consecuencias, insistió.

Artículo firmado por Cristina Casillas publicado en la revista Inversión&Finanzas.com

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