El efecto perverso de la hipoteca inversa: la ruina de nuestros mayores

Patricia Gabeiras

Patricia Gabeiras

Socia fundadora y abogada en Gabeiras & Asociados. Experta en Derecho Financiero y Bancario. Doctora en Derecho de la Cultura. Docente en la Universidad Carlos III de Madrid.
Patricia Gabeiras

En los últimos tiempos están aflorando los efectos perversos de las denominadas hipotecas inversas, y muchos ancianos están sufriendo el resultado de lo que fue un pésimo diseño de este tipo de productos. Préstamos que resultaron ser, en la mayoría de los casos, lobos con piel de cordero que no tenían intención sino de comerse a la abuelita.

A pesar de que estas hipotecas, las inversas, venían siendo comercializadas en nuestro país desde el año 2005, se regularon por primera vez más tarde, una vez que gran parte del daño ya estaba hecho. Fue la Ley 41/2007  [1], de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, la que por vez primera vez articula, de manera muy escueta, la hipoteca inversa, en su disposición adicional primera.

Como se afirma en la propia exposición de motivos, es cierto que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitiese a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrecía un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. Y que la posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado sobre la vivienda podría haber aumentado enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar de los prestatarios. No obstante, la regulación que se hizo de la hipoteca inversa ni se acercó a su objetivo.

Aquella ley no sólo vino a introducir un marco jurídico algo más seguro a un mercado hipotecario tan sensible como el de las hipotecas inversas, que afectaba de lleno la seguridad de nuestros mayores. Como tantas veces ha ocurrido con las normas financieras de supuesta tutela para los consumidores, también santificó algunas operaciones bancarias que se venían desarrollando en los años precedentes y que podemos calificar sin ambages como operaciones absolutamente desalmadas.

La parte positiva de la norma fue que limitó su concesión a los mayores de 65 años y estableció que la deuda únicamente fuese exigible, y por tanto ejecutable la garantía, al fallecimiento del beneficiario. Y, de manera más intencionada que efectiva, exigía que las entidades prestasen asesoramiento independiente. Es sintomático de la falta de voluntad real de tutela que la regulación de este servicio de asesoramiento no se realizase hasta el año 2011, cuando, por la crisis, ya no se otorgaban hipotecas ni inversas ni no inversas, y que, para mayor dislate, se sometiese al control de la propia entidad prestamista.

Este desinterés por diseñar un servicio de orientación realmente independiente es, por otra parte, lo que ha generado los principales problemas en relación con las hipotecas inversas, ya que, en la mayoría de las ocasiones, ni el asesoramiento ha sido tal ni mucho menos ha sido independiente.

Así, podemos encontrarnos con hipotecas inversas en las que, en contra de toda lógica, se tiene por dispuesto la totalidad el préstamo, de modo que genera intereses en beneficio del banco desde el primer día por el importe total del préstamo. Esta total disposición inicial no tiene sentido alguno en tanto que el beneficiario únicamente estará recibiendo mensualmente una limitada renta. Su razón de ser responde a motivos que únicamente beneficiaban a la entidad prestamista, ya que el saldo total solía quedar invertido en productos del propio banco, mejorando las cuentas y solvencia de este a costa de su cliente.

Otra modalidad comercializada fueron las hipotecas inversas en las que se establecían plazos de carencia para la percepción de la renta pero en los que, sin embargo, también se daba por dispuesto el préstamo, que solía cubrirse, además, con un swap de tipo de interés, para mayor enriquecimiento del prestamista.

Son operaciones, estas, en fin, sin alma. Lejos de contribuir a que los propietarios disfrutasen en vida del ahorro acumulado, han sido utilizadas por algunas entidades y prestamistas para aprovecharse sin escrúpulos y de manera ilegítima de dichos ahorros inmovilizados, que tendrían que haber servido para que nuestros mayores disfrutasen de una vejez tranquila y, en lo que no hubiesen sido consumidos, haber sido recibidos legítimamente por sus herederos.

[1] Es la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, publicada en el BOE 294, del sábado 8 de diciembre de 2007.



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